Odpočet úroků z hypotéky nebo z úvěru ze stavebního spoření je daňový odpočet, který vám může přinést až 300 000 Kč odpočtu ze základu daně z příjmu. Na tak velký odpočet každý nedosáhne, odpočet se totiž vztahuje jenom na úroky zaplacené při splácení úvěru. Ale pokud hypotéku či úvěr ze stavebního spoření máte, tak odpočet určitě uplatněte a získáte na daňové vratce příjemný bonus pár tisíc.
Limit 300 000 Kč nezdanitelného základu daně platí pro hypotéky, které byly čerpány před 1. lednem 2021, rozhodným datem je vklad vlastnictví nemovitosti do katastru. Pro hypotéky pořízené (a vložené do katastru nemovitostí) až po tomto datu platí limit pouhých 150 000 Kč. K této změně došlo v souvislosti s novelou zákona o daních z příjmu.
Jsou ale případy, kdy si možná myslíte, že na odpočet budete mít nárok, ale bohužel se pletete. Kdy tedy sice splácíte úvěr na bydlení, ale nárok na odečet hypotéky z daní mít nebudete?
Jiný úvěr než hypotéka nebo ze stavebního spoření
Daňový odpočet se vztahuje pouze na hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. To jsou účelové úvěry, kterými řešíte svou bytovou potřebu. Pokud jste například nemovitost platili hotovými penězi a pouze malou část řešili spotřebitelským úvěrem, který teď splácíte, tak na odpočet nárok nemáte.
Pro uplatnění odpočtu je navíc nutné k daňovému přiznání nebo ročnímu zúčtování daně také doložit potvrzením od banky, jak velké byly zaplacené úroky. Při prvním využití odpočtu je také nutno doložit, že nemovitost je opravdu vaše, to se dokládá výpisem z katastru nemovitostí.
Když nemáte dostatečné příjmy
Vzhledem k tomu, že úroky z hypotéky si můžete odečíst jako nezdanitelnou část základu daně, tak pro vznik daňové vratky je nutné mít dostatečné příjmy, aby bylo nezdanitelnou část vůbec na čem uplatnit. Odpočet tak například neuplatní osoby pobírající státní důchod, rodičovský příspěvek nebo peněžitou pomoc v mateřství. Odečet v plné míře neuplatní také lidé pracující za minimální mzdu nebo jednorázově jen na brigádách, a nemají tak dostatečnou výši ročních výdělků pro uplatnění odpočtu.
Když nepodáte daňové přiznání nebo nepodepíšete roční zúčtování daně
Úroky z hypotéky můžete odečíst z daní pouze jednou ročně. A to v ročním zúčtování daně (podepisuje se do 15. února) nebo v daňovém přiznání (odevzdává se do 1. dubna, případně do 1. května elektronicky a do 1. července s daňovým poradcem). Odpočet není možné uplatnit při výplatě čisté mzdy každý měsíc, jako například některé slevy na dani. Je tak nutné podepsat roční zúčtování nebo odevzdat daňové přiznání, i když jste nezaměstnaní nebo třeba jen pracujete na brigádě na DPP či DPP.
V takovém případě můžete požádat svého posledního zaměstnavatele nebo současného zaměstnavatele, aby vám udělal roční zúčtování daně. A nezapomeňte mu dodat veškeré dokumenty. Také si můžete sami podat daňové přiznání, to pokud jste měli více zdanitelných příjmů.
Když úvěr není váš, když máte hypotéku společnou
Může se stát, že například bydlíte v bytě vaší manželky, která si na něj vzala hypotéku a tuto splácíte společně. Manželka je třeba na rodičáku s dítětem, hypotéku vlastně splácíte z jediné mzdy, ale úvěr je stále psaný jen na manželku. V takovém případě bohužel není možné daňový odpočet uplatnit, je totiž nutné, aby ten, kdo uplatňuje odpočet, byl zapsán jako osoba čerpající úvěr.
Je možné toto řešit tím, že se necháte do hypotéky či úvěru ze stavebního spoření připsat. Což ale znamená další posuzování schopnosti splácet a vyřizování nového úvěru v bance. Pokud jste na úvěru poté uvedeni oba dva jako osoby čerpající úvěr, tak odpočet může uplatnit pouze jeden z vás. A daňovému úřadu je nutné doložit, že druhý (či všichni další) účastník odpočet neuplatňuje. To je možné doložit čestným prohlášením. Nebo pokud se jako účastníci domluvíte, můžete odpočet uplatnit částečně, celkovou výši odpočtu si účastníci mezi sebou podělí rovným dílem.
Když v nemovitosti nebydlíte
Základní podmínkou pro uplatnění odpočtu je také to, že nemovitost využíváte pro svou vlastní bytovou potřebu. Není možné tento odpočet hypotéky z daní použít u nemovitosti, kterou pronajímáte, nebo u investičních nemovitostí či u nemovitosti, kterou jste koupili na podnikání. V těchto případech můžete ale zaplacené úroky použít jako reálný náklad.
Vzhledem k tomu, že bydlení v dané nemovitosti je základní podmínkou pro daňový odpočet, budete muset finančnímu úřadu dokázat, že tam bydlíte. Nejsnadněji se to dokazuje trvalým bydlištěm, ale je nutno říct, že to není podmínka definovaná v zákoně. Pokud jste tedy koupili novou nemovitost a zatím tam nemáte trvalé bydliště, daňový odpočet uplatnit můžete, ale musíte prokázat, že tam opravdu bydlíte. Například tam máte na sebe psané energie, přebíráte tam poštu, je to vaše korespondenční adresa.
Může se také stát, že koupíte nemovitost a bydlí v ní vaši příbuzní: děti nebo rodiče. V takovém případě je možné odpočet uplatnit.