Stát jako podporu vlastního bydlení už před pár lety zavedl novou odečitatelnou položku jako nezdanitelný základ daně. Možnost odečíst si od daní úroky z hypotéky nebo z úvěru ze stavebního spoření mají všichni ti, kteří hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření řeší svou vlastní bytovou potřebu.

V současné době je tento odpočet od základě daně z příjmu zastropován na výšce 300 000 Kč nebo 150 000 Kč. V závislosti na tom, kdy jste hypotéku čerpali. Výše daňového odpočtu totiž byla snížena v souvislosti se zrušením daně z nabytí nemovitosti. Snížení se ovšem týká pouze nově čerpaných hypoték. Rozhodným datem je přitom vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud ke vkladu došlo 1. ledna 2021 a později, tak se dané hypotéky čerpané na onu nemovitost týká nižší limit, tedy 150 000 Kč.

Úroky z hypotéky můžete jako daňový odpočet využít při splnění tří podmínek. Ty musí být splněny zároveň: být účastníkem úvěru, vlastnit nemovitost a v této nemovitosti trvale bydlet.

Kdo má na tento daňový odpočet nárok:

  • plátce hypotéky,
  • plátce úvěru ze stavebního spoření,
  • pokud tímto úvěrem řeší své bytové potřeby.

Přičemž na daňový odpočet má nárok pouze ten, kdo je uveden na smlouvě o úvěru jako dlužník, či spoludlužník. Úroky může uplatnit pouze jeden z dlužníků, pokud jste o hypotéku například žádali s manželem/manželkou, tak zaplacené úroky si může odečíst z daní pouze jeden z žadatelů. Nebo se musíte dohodnout, v jakém poměru budete odpočet uplatňovat.

Co je to bytová potřeba:

  • koupě domu, bytu, koupě pozemku, na kterém budete stavět,
  • rekonstrukce stávajícího bydlení,
  • převod družstevních práv,
  • vypořádání dědictví
  • a další.

Důležitý je fakt, že v nemovitosti trvale bydlíte. Není nutné mít v místě přihlášeno trvalé bydliště, ale budete muset nějak prokázat, že se v daném místě trvale zdržujete. To si může finanční úřad i ověřovat v místě nemovitosti.

V žádném případě nemůžete tento daňový odpočet použít na rekreační nemovitost, na investiční nemovitost nebo na nemovitost k podnikání. Pokud ale nemovitost pronajímáte, tak si zaplacené úroky můžete započítat jako reálné náklady pro získání a udržení příjmu z pronájmu.

Kdo tento daňový odpočet neuplatní?

Pro uplatnění daňového odpočtu je nutné mít nějaké zdanitelné příjmy. Tento daňový odpočet tak například neuplatní matka samoživitelka pobírající mateřskou nebo rodičovskou a platící hypotéku.

Je také nutné mít dostatečně vysoké příjmy, odpočty tak neuplatníte při práci na minimální mzdu, stejně tak ne při práci na DPP do 10 000 měsíčně.

OSVČ uplatní úroky z hypotéky jako daňový odpočet až při zisku nad 165 600 Kč ročně, za předpokladu, že uplatňuje pouze základní slevu na poplatníka. Jinak pro využití daňového odpočtu potřebuje ještě vyšší zisk.

Jaké doklady doložit

  • Při prvním uplatnění odpočtu musíte předložit důkaz, že danou nemovitost vlastníte, předkládáte tedy i výpis z katastru.
  • Poté každý rok dáváte jako přílohu k daňovému přiznání potvrzení o zaplacených úrocích za celý rok.
  • Potvrzení dostanete vždy na začátku kalendářního roku od své hypoteční banky nebo stavební spořitelny.

Jaké jsou termíny pro uplatnění úroků z hypotéky v daních?

Podle toho, jestli jste zaměstnanec, nebo máte povinnost podat daňové přiznání, tak daňové odpočty uplatňujete:

Do tohoto data vždy musíte nejen daňový odpočet uplatnit, ale také doložit důkaz o tom, že na něj máte nárok, při prvním uplatňování potřebujete do této doby výpis z katastru, poté každý rok potřebujete potvrzení od banky. Pamatujte na to už na začátku roku, většina bank posílá potvrzení automaticky, ale občas se musíte připomenout a vyplatí se to hlídat.

Po uplatnění odpočtů vám pak stát vyplatí daňovou vratku dle zákonných termínů.

300 000 a 150 000 za rok

Odečíst si můžete z daní jako nezdanitelnou položku celkovou roční sumu zaplacených úroků za hypotéku nebo za úvěr ze stavebního spoření. Odečíst si můžete až 300 tisíc úroků za rok, u novějších hypoték pak 150 000 Kč, rozhodné je, kdy bylo vlastnické právo ke kupované nemovitosti zapsáno do katastru nemovitostí. Pokud to bylo až 1. ledna 2021 a později, týká se dané hypotéky nižší částka.

Je ovšem pravda, že běžného příjemce hypotéky snížení limitu až tak nezasáhne. Částka se týká pouze zaplacených úroků. Při hypotéce např. 4 miliony na splátce úroků první rok zaplatíte pouze něco přes 157 tisíc Kč. Od třetího roku splácení už bude částka nižší než 150 000 Kč

Při splácení hypotéky navíc platí, že čím déle úvěr splácíte, tím méně utratíte na úrocích, protože stále více splácíte na jistině. Nejvíce na daních tak ušetříte v prvních letech splácení. Příklad splácení hypotéky a úspory na daních můžete najít níže v tabulce.

Kolik jsou roční úroky z hypotéky?

To, kolik můžete ušetřit při uplatnění úroků z hypotéky jako daňového odpočtu, si ukážeme na příkladu hypotéky:

  • 4 000 000 Kč hypotéky,
  • s úrokovou sazbou 4 %, (průměrná úroková sazba byla v lednu 2022 3,43 %) a
  • 20 let doba splácení,
  • měsíční splátka 24 239 Kč.

Za předpokladu, že úroková sazba bude fixována na celých 20 let, což je samozřejmě nerealistický předpoklad, tak úroky zaplacené po letech budou následující: viz tabulka.

Rok splácení Celkem zaplaceno na úrocích za rok Úspora na daních
1 157 57423 636
2 152 14322 821
3 146 49121 974
4 140 60921 091
5 134 48720 173
6 128 11619 217
7 121 48518 223
8 114 58317 187
9 107 40216 110
10 99 92714 989
11 92 14713 822
12 84 05212 608
13 75 62511 344
14 66 85510 028
15 57 7298 659
16 48 2307 235
17 38 3455 752
18 28 0574 209
19 17 3492 602
20 6 205931

(foto: Tom Rumble on Unsplash)

Neváhejte sdílet: