Prodej nemovitosti a 5x osvobození od daně z příjmu

Příjem z prodeje bytu nebo domu je jedním z příjmů, ze kterých je nutné platit daně. Tyto daně se platí v rámci daňového přiznání, které se tradičně podává do 1. dubna (do 2. května při elektronickém podání a do 1. července při zpracování daňovým poradcem). Pokud zaměstnanec prodal v loňském roce nemovitost, tak i on má povinnost toto daňové přiznání podat, prodej nemovitosti není možné danit v rámci ročního zúčtování daně zaměstnavatelem.

Pro zdanění příjmu při prodeji nemovitosti platí tato pravidla:

• při určitých okolnostech je tento příjem od daně z příjmu osvobozen,
• pokud příjem není osvobozen od daně, stále je možné zaúčtovat náklady na pořízení nemovitosti, stejně tak náklady na její prodej,
• i na daň z příjmu při prodeji nemovitosti je možné použít veškeré daňové slevy a daňové odpočty, na které má poplatník nárok.
• Příjem z prodeje nemovitosti pak patří do §10 ZDP a uvádí se do přílohy 2 jako ostatní příjem.

Kdy je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně?

Dle zákona je 5 základních případů prodeje nemovitosti, kdy poplatník není povinen platit daň z příjmu. Mezi tyto patří:

• nemovitost vám patřila 5 a více let, pro nemovitosti pořízené po 1. lednu 2021 se podmínka prodlužuje na 10leté vlastnictví,
• převádí se členská práva k družstevnímu bytu, který splnil 5letý limit vlastnictví (10letý),
• měli jste v nemovitosti bydliště 2 roky a více,
• získané peníze jste použili nebo použijete k uspokojení vlastní bytové potřeby,
• prodáváte dědictví, nemovitost vlastnil zesnulý déle než 5 let (10 let), nebo tam měl bydliště déle než 2 roky.

Pro osvobození od daně z příjmu stačí splnit jednu z těchto podmínek. V zásadě platí, že pokud jste nemovitost měli na vlastní dlouhodobé bydlení a prodáváte ji, protože se chcete stěhovat jinam, tak daň z příjmu neplatíte. Investiční nemovitosti jsou pak osvobozeny od daně až po pěti letech, nově až po deseti letech vlastnictví. Jaké jsou konkrétní podmínky pro neplacení daně z příjmu při prodeji nemovitosti?

(1) a (2) Pětileté/desetileté vlastnictví

Pokud doba od nabytí nemovitosti po okamžik prodeje přesahuje 5 let, tak je prodej nemovitosti od daně osvobozen. To platí pro soukromé vlastnictví bytu i pro družstevní podíl, kdy se doba počítá od nabytí podílu až po jeho převod.

Pětiletý termín pak platí jak pro soukromé nemovitosti, ve kterých bydlíte, tak i pro nemovitosti, které máte pro investiční účely, tedy je například pronajímáte. Pokud je nemovitost vlastněna podnikatelem, tak platí, že během pětileté lhůty nesmí být tato nemovitost součástí obchodního majetku společnosti.

Pro nemovitosti pořízené 1. ledna 2021 a později se podmínka vlastnictví prodlužuje na 10 let, rozhodným okamžikem je zápis do katastru. Pětiletá lhůta byla prodloužena v souvislosti se zrušení daně z nabytí nemovitosti.

(3) Dvouleté bydliště

Dalším případem, kdy bude prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu, je nemovitost, ve které jste bydleli minimálně dva roky. Přičemž dle zákona není nutné mít v nemovitosti trvalé bydliště, ale tzv. stálý byt. To definuje GFŘ D-6. Podmínka dvouletého bydliště je pak posuzována na základě okolností, zda je možno předpokládat, že na dané adrese se trvale zdržujete a máte tam stálý byt.

(4) Peníze použijete pro nákup nového bytu

Situace, kdy prodáváte staré nevyhovující bydlení, protože si chcete pořídit větší a lepší, je také osvobozena od daně. Platí, že nabývací cenu nové nemovitosti můžete započíst proti příjmu z nemovitosti staré. Pokud jste starou nemovitost prodali dráže, než jste koupili nemovitost novou, tak daň z příjmu platíte z rozdílu.

Při nákupu nové nemovitosti také platí termín do jednoho roku. Příjem z prodeje staré nemovitosti můžete použít buďto v roce předcházejícím prodeji, nebo do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje.

(5) Zděděná nemovitost

Při dědictví nemovitosti a jejím následném prodeji platí jednoduché pravidlo, že dvouletý test bydliště nebo pětiletý termín vlastnictví nemovitosti je možné splnit i díky tomu, že v nemovitosti bydlel a nemovitost vlastnil zesnulý. To platí pro dědictví mezi přímými příbuznými, tedy například prarodiče, rodiče nebo děti.

(foto: Hernan Lucio on Unsplash)