Před poskytnutím hypotéky si banky ověřují tzv. bonitu klienta, tedy to, zda je budoucí klient spolehlivý, zda je schopný splácet, a především to, jestli má dostatek příjmu pro pokrytí pravidelných splátek hypoték. Dle bonity klienta je určována výše hypotéky, ovlivňuje také délku splácení a výši splátek, protože banka si musí být jistá, že klient zvládne pravidelně každý měsíc platit. A pokud má klient bonitu opravdu nízkou, tak mu ani hypotéka není poskytnuta. Spočítaná bonita rozhoduje, jestli hypotéku dostanete, nebo spíš ne.
Co je to bonita
Bonita, neboli tzv. úvěroschopnost, je taková klientova vizitka pro banku poskytující úvěr. Na první pohled totiž bance nemusí být jasné, kdo jste, co děláte a kolik peněz už máte. Neví nic o tom, jak splácíte své dosavadní úvěry, jaké úvěry vlastně už máte, jaké máte příjmy a jaké máte jiné závazky. Proto všechny tyto informace vstupují do výpočtu bonity a představují základní, ale rozhodně ne jediné faktory pro to, zda vám banka poskytne nebo neposkytne úvěr.
Banka se tak snaží zjistit co nejvíce informací o každém novém klientovi, a ujistit se tak, jestli je tento klient dostatečně solventní a nebude představovat pro banku spíše dlouhodobý problém a nebude nutno řešit neplacení. Bonita tak představuje souhrnný údaj, který bance říká, jak moc je daný člověk schopný plnit své závazky vůči bance, ať už ty stávající, tak především ten nový, který vznikne poskytnutím hypotečního úvěru.
Bonita nemá přesně daný vzoreček, jak se počítá, navíc je právo každé banky posuzovat bonitu svých klientů dle vlastního uvážení. Některé banky tak můžou bonitu posuzovat přísněji, zatímco u jiných vám úvěr poskytnou snáze a rychleji. Každopádně právě hypoteční úvěry patří k dlouhodobým závazkům, a proto u nich banky posuzují bonitu každého jednoho klienta do podrobností a často velmi přísně.
Jak se určuje bonita při hypotéce
Základ pro určení bonity tvoří souhrn příjmů a výdajů klienta. V zásadě platí, že klient by měl mít dostatek prostředků pro splátku hypotéky. Tedy že jeho čisté příjmy (příjmy bez výdajů klienta) byly dostatečně vysoké a vytváří prostor pro další pravidelný výdaj. Přičemž do příjmů klienta se počítá například příjem ze zaměstnání, příjem z podnikání nebo i z některých sociálních dávek. Do výdajů se poté počítají splátky stávajících úvěrů, také limity na kreditních kartách a další pravidelné výdaje.
Faktory, které ovlivňují vaši bonitu:
- příjmy a především jejich zdroj, banka posuzuje tzv. trvalé příjmy, které budou pokračovat i v budoucnu, nejlépe banka hodnotí trvalý zaměstnanecký poměr na dobu neurčitou a po ukončení zkušební doby, do příjmů se ale započítává i podnikání, příjmy z pronájmu, rodičovský příspěvek nebo důchody,
- výdaje, do pravidelných výdajů se počítá především nájemné, splátky alimentů, splátky dalších půjček, pravidelné spoření (penzijní, stavební), leasing nebo pojištění,
- životní minimum žadatele, tedy to, jaké jdou předpokládané minimální výdaje na život, po spočítání příjmů, odečtení výdajů a odečtení předpokládané splátky hypotéky nesmí žadateli zbýt méně peněz, než je jeho vypočtené životní minimum,
- věk, ten má zásadní vliv u hypoték, protože ovlivní to, zda vám vůbec banka půjčí, starším ročníkům třicetiletou hypotéku jen tak neposkytnou,
- vzdělání, čím vyšší vzdělání, tím vyšší pravděpodobnost větších příjmů a tím vyšší bonita,
- zaměstnání, během koronavirové pandemie například banky negativně přistupovaly k povoláním, jako je číšník nebo kuchař nebo i OSVČ, protože jistota výdělků těmto skupinám během lockdownů klesala,
- pohlaví, dle statistik je větší pravděpodobnost, že nebudete závazky splácet, pokud jste muž,
- počet dětí a další rodinné vztahy, více dětí totiž znamená více závazků, a počet dětí tak snižuje vaši celkovou bonitu,
- podnikání a to, zda uplatňujete paušální daň nebo paušální výdaje, banka chce pro posouzení bonity vidět daňové přiznání a bonitu posuzuje podle čistých příjmů, dále pak často platí, že podnikatelé platící paušální daň na hypotéku vůbec nedosáhnou,
- záznamy v registrech CNCB, CBCB a Solus, negativní záznam totiž značí, že jste měli problém splácet závazky už v minulosti a mohlo by se to stát znovu.
Jak zvýšit svou bonitu
Zvýšit bonitu nemusí být vůbec složité, často stačí upravit jen několik málo věcí a bonita se vám skokově zvýší. Pokud vám tedy momentálně odmítli poskytnout hypotéku, tak to ještě neznamená, že na ni nedosáhnete třeba za rok. Jak tedy svou bonitu zvýšit?
Banky nejlépe hodnotí stálé zaměstnání na dobu neurčitou, stejný příjem ze zaměstnání je pro banku více bonitním než příjem z OSVČ nebo z DPP či DPČ. Pokud tedy máte nabídku práce, je vhodné před žádostí o hypotéku volit práci na hlavní pracovní poměr.
Vyšší příjmy také zvýší bonitu. Přičemž do výpočtu bonity často vstupují i jednorázové příjmy, jako jsou odměny v práci. Je tak vhodné o hypotéku žádat například až po výplatě každoročních bonusů. Banky si totiž často k hodnocení vyžádají přehled příjmů pouze za několik měsíců, klasicky za 3 nebo 6 měsíců.
Limity na kreditních kartách vstupují do výpočtu bonity negativně jako povinné výdaje. Pokud kreditní karty nečerpáte a máte je jen pro jistotu, kdyby náhodou, vyplatí se kreditky úplně zrušit, negativně totiž ovlivňují vaši bonitu. To samé platí pro kontokorent, který máte k dispozici na běžném účtu.
Pokud máte jiné úvěry, které musíte pravidelně splácet, bonitu si zvýšíte, pokud tyto splatíte, nebo alespoň konsolidujete a dosáhnete nižších měsíčních splátek.
Bonita se zásadním způsobem zlepší, pokud budete mít při žádosti o hypotéku spolužadatele. Bonita se zvyšuje i při zapojení ručitele, ten se bance zavazuje splácet, pokud nebudete schopen splácet vy jako žadatel. Ručit také můžete jiným majetkem, klasicky například jinou nemovitostí ve vlastnictví (než tou, na kterou si berete hypotéku).
(foto: Tierra Mallorca on Unsplash)