Daňové přiznání 2024: příjem z pronájmu

Příjem z pronájmu nemovitosti patří mezi oblíbené pasivní příjmy. Tyto příjmy je nutné zanést do daňového přiznání a platit z nich daně z příjmu. Jak se daň z příjmu počítá u pronájmu nemovitostí?

Je nutné mít nemovitost v obchodním majetku?

Pro příjmy z pronájmu není nutné mít povolení pro pronájem nemovitostí, ani živnostenské oprávnění. Příjmy z pronájmu můžete mít i jen jako fyzická osoba. Tyto příjmy mají pak zvláštní režim zdanění dle §9 zákona o daních z příjmu.

Pokud máte živnostenský list, tak není nutné nemovitost vést jako obchodní majetek. Pokud je pronajímaná nemovitost obchodním majetkem, je pak k jejímu zdanění nutné přistupovat jinak. Rozdíly najdete v tabulce.

Základní rozdíl mezi nemovitostí v obchodním majetku a nemovitostí v soukromém vlastnictví je v tom, že u obchodního majetku vstupují příjmy do výpočtu sociálního a zdravotního pojištění. Je tak výhodnější danit tyto příjmy jako ze soukromého majetku a nevést nemovitost jako obchodní majetek.

Existuje ale několik situací, kdy se vyplatí nemovitost vést jako obchodní majetek a danit dle § 7:

• Pokud si chce podnikatel zvýšit vyměřovací základ pro sociální pojištění, to znamená v budoucnu vyšší starobní důchod.
• Pokud podnikatel generuje velké zisky z ostatních činností podnikání, ale samotný nájem nemovitostí je ztrátový. Pak si může takto snížit celkový daňový základ.

Výdaje reálné nebo paušální?

Stejně jako u výdajových paušálů pro živnostníky je možné i u příjmů z pronájmu použít paušální výdaje. Ty jsou v tomto případě 30 %, daníte tedy jen zisk z pronájmu ve výši 70 % příjmů. Výhodou paušálu je snadná administrativa, není nutné sledovat příjmy a výdaje a podání daňového přiznání je jednodušší. Navíc při reálných nákladech musíte tyto být schopni doložit finančnímu úřadu po dobu 3 až 8 let, tato povinnost při paušálních výdajích odpadá.

Na druhou stranu ale často můžete dosáhnout vyšších nákladů a tedy nižšího základu pro platbu daně a následně nižší daně z příjmu, pokud uplatníte reálné náklady. Mezi reálné náklady patří prokazatelné náklady vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmu z pronájmu. Reálné náklady se vyplatí, například pokud máte vysoké náklady na spravování bytu, máte starý byt, který je nutno často opravovat, často a draze hledáte nájemníka a podobně.

Reálné náklady u pronájmu nemovitosti jsou takové, které:

• byly reálné vynaloženy a můžete jejich vynaložení doložit dokladem,
• jejich účelem bylo dosažení, zajištění a udržení daného příjmu z pronájmu,
• byly uhrazeny ve zdaňovacím období, kdy je uplatňujete,
• a které zákon výslovně nevylučuje (např. občerstvení, reprezentace, penále, náklady na energie, pokud jsou účtovány nájemníkovi, a další).

Mezi reálné náklady patří:

• odpisy nemovitosti,
• úroky hypotéky či úvěru ze stavebního spoření a také poplatky za vedení účtu k hypotéce či úvěru, pokud jste si hypotéku či úvěr vzali na pořízení nemovitosti,
• náklady na vybavení nemovitosti a na udržování tohoto vybavení, hodnota jednotlivého zařízení nesmí přesáhnout 80 tisíc,
• náklady na opravy a údržbu nemovitosti, které nepřesáhnou 80 tisíc,
• provize realitním makléřů za zprostředkování pronájmu,
• pojištění nemovitosti,
• daň z nemovitosti,
• zpracování daňového přiznání při příjmech z pronájmu nemovitosti,
• paušál na dopravu motorovým vozidlem až 5 000 Kč za měsíc
• a případné další.

Co je to paušál na auto?

Paušál na auto je reálný výdaj, který se vyplatí používat především při nižších příjmech z pronájmu, dokáže totiž zásadně snížit daňový základ. Paušál na auto můžete použít, pokud v daném měsíci realizujete alespoň jeden výjezd autem týkající se pronájmu. Například pojedete navštívit nemovitost, nebo dovezete další vybavení do bytu či domu.

Paušál na auto je ve výši:

• 5 000 Kč, pokud používáte auto pouze pro záležitosti spojené s pronájmem,
• 4 000 Kč, pokud používáte auto i k dalším soukromým účelům.

Většinou tak můžete využít maximálně 4 000 měsíčně jako paušál na auto. Platí ovšem, že je možné využít celou tuto částku jako reálný výdaj i jen při jediném měsíčním výjezdu autem z důvodu pronájmu nemovitosti. Za celý rok si tak můžete jako reálný výdaj odečíst až 48 000 Kč jako paušál na auto. Auto není nutné mít jako auto k podnikání a nemusíte za něj platit silniční daň.

Jak se uplatňují paušální výdaje?

Kromě sledování reálných výdajů můžete uplatit i paušální výdaje. Výdajový paušál je při příjmech z pronájmu 30% a můžete ho uplatnit až do výše 300 tisíc korun. Použití paušálních výdajů je časové úsporné a není tak náročné na administrativu jako sledování reálných výdajů spojených s pronájmem.

Jak se uplatňují slevy a odpočty?

Uplatnění daňových slev a odpočtů není nijak omezeno. Je ovšem omezené čerpání daňového bonusu při uplatnění daňového zvýhodnění na dítě. Příjmy z pronájmu se totiž počítají jako pasivní příjmy, které se nezapočítávají pro limit příjmů, které je nutno dosáhnout pro výplatu daňového bonusu.

V praxi tak příjmy z pronájmu znemožní čerpat daňový bonus, pokud jsou příjmy z pronájmu vašimi jedinými příjmy. Pro nárok na vyplacení daňového bonusu je nutné mít i další příjmy ze závislé (jako zaměstnanec) či nezávislé (jako OSVČ) činnosti ve výši minimálně 103 800 Kč za rok 2023 (rozhodná částka pro rok 2024 vzroste na 113 400 Kč).

Musím podat daňové přiznání kvůli příjmům z pronájmu?

Pokud máte příjmy z pronájmu jako váš vedlejší příjem k zaměstnání, tak musíte podat daňové přiznání, vaše příjmy není možné zúčtovat v rámci ročního zúčtování daně.

Pokud pobíráte starobní důchod, také musíte tyto příjmy přiznat v daňovém přiznání. Daňové přiznání za rok 2023 se podává do 2. dubna 2024. Do 2. května, pokud podáváte elektronicky.

(foto: chuttersnap on Unsplash)