Daň z nabytí nemovitosti je definována v Zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb. Předmětem daně je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovitosti, ať už je to pozemek, stavba nebo jednotka. Za zaplacení této daně je zodpovědný nabyvatel vlastnického práva, tedy kupující. A daň je ve velikosti 4 % prodejní ceny nemovitosti.
Daň z nabytí nemovitosti
- při koupi nemovitosti,
- ve výši 4 % prodejní ceny,
- platí kupující,
- který podává daňové přiznání
- do konce 3. kalendářního měsíce,
- který následuje po měsíci, kdy došlo k vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí,
- místně příslušný je finanční úřad dle nemovitosti
- a do stejného termínu je třeba daň i zaplatit.
Daň z nabytí nemovitosti je daň, která se platí při nákupu nemovitosti. Tato daň byla v roce 2019 dost diskutována, Senát dokonce navrhl její zrušení, to ale přehlasovala Poslanecká sněmovna. Přitom opoziční strany (ODS, TOP09, KDU-ČSL i Piráty) prosazují zrušení této daně, zatímco vládní levicové strany jako ANO a ČSSD vidí v této dani výrazný příjem do státního rozpočtu a byly proti zrušení.
Přitom je ale nutno říct, že daň z nabytí nemovitosti (tedy daň, která vznikne při prodeji a koupi nemovitosti) je jednou z daní, kterou stát dostane zaplacenou dvakrát. Jednou zaplatí 4% podíl kupující jako daň z nabytí a jednou zaplatí prodej i prodávající a to jako daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Existuje ale několik výjimek, kdy daň z nabytí platit nebudete.
Kdy se neplatí daň z nabytí nemovitosti?
Ve zkratce platí, že tato daň se neplatí při prvním úplatném prodeji. Neplatí se tedy u nových nemovitostí, které kupujete přímo od developera. A dále se tato daň neplatí při bezúplatných převodech.
- Koupě nové nemovitosti od developera je od této daně osvobozena. Podmínky jsou následující: musí se jednat o novostavbu do 5 let od dokončení a musí jít o první úplatné nabytí. Daň tedy zaplatíte, pokud například se nemovitost prodává skrz realitní kancelář, nebo pokud novou nemovitost prodává stávající majitel.
- Od daně je osvobozena i novostavba v rámci rodinného domu. Tato výjimka byla přidána až nedávno, platí pro ni stejné podmínky jako pro bytové domy.
- Převod družstevního podílu k nemovitosti na soukromé vlastnictví je také osvobozeno.
- Od dani z nabytí nemovitosti jsou osvobozeny také bezúplatné změny vlastníka nemovitosti, jako je například dědictví nebo darování.
Kolik je daň z nabytí nemovitosti?
Daňová sazba je stanovena na 4 % a počítá se z prodejní ceny nemovitosti. Platí tak, že na každý 1 milion prodejní ceny připadá 40 000 Kč daně z nabytí. Značně to komplikuje kupujícímu finanční uspořádání, na zaplacení daně je sice možné si vzít hypotéku, ale každá banka podmínky specifikuje jinak a může to představovat komplikaci.
Také si přečtěte: Jak dofinancovat daň z nabytí nemovitosti
Jak přesně se počítá daň z nabytí nemovitosti?
Daň je 4% z prodejní ceny. Prodejní cena se určuje buďto:
- směrnou hodnotou,
- nebo znaleckým posudkem.
Pokud tedy nakoupíte nemovitost za 1 milion, tak finančnímu úřadu zaplatíte 40 tisíc na dani. Ve skutečnosti je toto ale pouze záloha na daň, finanční úřad má totiž 3 roky na to, aby vám vymezil skutečnou daň. Tu vymezí tak, že porovná zaplacenou kupní cenu nemovitosti s běžně dostupnými ostatními nemovitostmi na trhu. Tak finanční úřad určí tzv. směrnou hodnotu nemovitosti.
Cenu nemovitosti je také možné stanovit znalcem. Za znalecký posudek budete muset samozřejmě zaplatit ze svého, v posudku znalec určí směrnou hodnotu místo finančního úřadu. Víte tak jistě, jak velkou daň zaplatíte, finanční úřad už do toho nevstupuje. Posudek je nutné samozřejmě zaplatit, ale na druhou stranu si náklady na posudek můžete odečíst od základu daně. Znalecký posudek se vyplatí, pokud kupujete za cenu o dost nižší, než je obvyklé, například kvůli špatnému stavu nemovitosti.
Pozn.: Znalecký posudek pro účely daně z nabytí je jiný než posudek pro účely získání hypotéky.
(foto: chuttersnap on Unsplash)