Příjem z pronájmu za rok 2023: jak mít co nejmenší daň z příjmu

Příjem z pronájmu se dle zákona o daních z příjmu daní podle §9. Pro tento druh příjmu není nutné mít živnostenský list a není nutné podnikat. §9 se ovšem vztahuje pouze na dlouhodobé pronájmy a není možné podle tohoto danit příjmy z pronájmu krátkodobého, například přes AirBnB.

Vysoké náklady znamenají nízkou daň

Pro zdanění pronájmu platí, že můžete uplatnit paušální náklady, nebo reálné náklady na pronájem bytu. Do reálných nákladů patří náklady, které jste vynaložili pro zachování, udržení či pro realizaci příjmu z pronájmu. Pokud nechcete evidovat reálné náklady, je možné danit s 30% paušálními náklady. To pro vás ale bude často znamenat, že daň zaplatíte vyšší než při použití reálných nákladů.

Co vše patří do reálných nákladů při pronájmu bytu? Nejdříve, co tam nepatří. Mezi reálné náklady nepatří náklady na energie a poplatky do fondu oprav u daného bytu (jako reálný náklad můžete uplatnit pouze platby na část fondu oprav, která byla určená na provozní výdaje, část na technické zhodnocení můžete odpisovat). Oproti tomu ale můžete do reálných nákladů uvést například poplatky makléři při zařizování pronájmu, náklady na vybavení bytu, náklady na drobné opravy, které zařizujete jako majitel.

Reálné náklady při pronájmu bytu:

• realitní poplatky,
• náklady na drobné opravy a údržbu,
• pojištění nemovitosti,
• náklady na vybavení bytu,
• úroky z hypotéky,
• daň z nemovitých věcí,
• odpisy nemovitosti,
• paušál na auto
• atd.

Mezí nejvýznamnější a nejvyšší reálné náklady přitom patří odpisy nemovitosti a paušál na auto. Díky tomu často dojde k vyrovnání příjmů a nákladů na pronájem a daň zaplacená z příjmu z pronájmu bude nulová. Především začátek odpisování nemovitosti je trošku náročnější, ale rozhodně se to vyplatí. 30% paušální výdaj znamená platit daň ze 70 % příjmu. Odpisování a další reálné náklady často znamenají platit daň z příjmu z nuly.

Především v dnešní době, kdy za posledních pár let vyrostly ceny nemovitostí o desítky procent, zatímco ceny nájmů spíše stagnovaly, se vyplatí zařadit nemovitost k odpisování a počítat reálné náklady, především tedy odpisy. Právě odpisy jsou totiž často ve stejné nebo i vyšší výši než realizovaný příjem z pronájmu.

30% paušální náklady v příkladu

Pronajímáte 2+kk v Praze, byt má hodnotu 7 milionů a měsíční nájem činí 20 000 Kč + poplatky za energie.

• Roční nájemné = 240 000 Kč (bez poplatků na energie)
• 30% paušální výdaj = 72 000 Kč
• Základ daně = 168 000 Kč
• 15% daň z příjmu = 25 200 Kč

Reálné náklady pronájmu v příkladu

Pronajímáte 2+kk v Praze, byt má hodnotu 7 milionů a měsíční nájem činí 20 000 Kč + poplatky za energie.

• Roční nájemné = 240 000 Kč (bez poplatků na energie)
• Odpisy nemovitosti (3,4 % v dalších letech) = 238 000 Kč
• Paušál na auto = 48 000 Kč
• Základ daně = daňová ztráta
• 15% daň z příjmu = 0 Kč

Daňové odpisy nemovitosti

Pro zařazení nemovitosti k odpisování je nutné nejdříve stanovit cenu nemovitosti. Můžete použít pořizovací cenu nemovitosti, pokud nemovitost nevlastníte déle než 5 let. Pokud nemovitosti vlastníte déle, stanovuje se její cena odhadcem. Takže ceny nemovitosti v okamžiku zařazení k odpisování bude reflektovat současnou situaci na trhu s nemovitostmi.

Nemovitost poté odepisujete následovně. Byty a bytové domy jsou zařazeny převážně v páté odpisové skupině a odpisují se 30 let. První rok po zařazení k odpisu odpisujete 1,4 % z ceny, každý další rok poté 3,4 %. To platí pro rovnoměrné odpisování.

Paušál na auto

Jako další reálný náklad můžete využít tzv. paušál na auto. Ten činí až 5 000 Kč za měsíc, pokud auto využíváte i pro jiné účely než pro zajištění příjmu z pronájmu (tedy auto používáte klasicky na osobní potřebu), tak můžete jako reálný náklad uplatnit 4 000 Kč za měsíc, tedy 48 000 Kč za rok. Auto může být vaše osobní a nemusíte ho registrovat k silniční dani, nemusíte ho registrovat k podnikání a ani vést knihu jízd.

Nezdanitelná část daně a daňové slevy

Kromě využití reálných nákladů, které sníží daň z příjmu z pronájmu na minimum, můžete také využít daňové odpisy a daňové slevy, které dále snižují daň z příjmu.

Jedná se o následující daňové odpočty:

• dary neboli bezúplatná plnění, max. 15 % ze základu daně, pokud jste darovali za celý rok minimálně 2 % základu daně, nebo minimálně 1 000 Kč,
• úroky z hypotéky nebo stavebního spoření, do 300 000 Kč za rok, do 150 000 Kč za rok, pokud jste si nemovitosti pořídili až po 1. lednu 2021,
• příspěvek na penzijní připojistění, do max. 24 000 ročně, pokud jste si spořili ročně 36 000 Kč a více,
• pojistné na životní pojištění, do 24 000 Kč ročně,
• členské odborové příspěvky,
• úhrady za zkoušky ověřující výsledky dalšího vzdělávání, max. 10 000 Kč, 13 000 Kč pro osoby se zdravotním postižením, 15 000 Kč pro osoby s těžkým zdravotním postižením,
• darování krve nebo kostní dřeně, 3 000 Kč za 1 odběr krve, krev můžete darovat 3x – 4x ročně, 20 000 Kč za 1 odběr kostní dřeně.

Využít můžete i následující daňové slevy:

• základní daňová sleva na poplatníka, 30 840 Kč za rok,
• sleva na manžela/manželku bez zdanitelných příjmů, 24 840 Kč za rok, 49 680 Kč za manžela/manželku se ZTP/P,
• na částečný invalidní důchod, 2 520 Kč za rok,
• na plný invalidní důchod, 5 040 Kč za rok,
• na průkaz ZTP/P, 16 140 Kč za rok,
• na studenta, 4 020 Kč za rok,
• školkovné, 17 300 Kč za rok 2023,
• daňové zvýhodnění, u příjmu z pronájmu ale nemůžete čerpat daňový bonus, 15 204 Kč za rok pro první dítě, 22 320 Kč za rok pro druhé dítě, 27 840 Kč za rok pro třetí a každé další dítě.

(foto: Laurentiu Morariu on Unsplash)